Cómo pedir hipoteca en España: guía completa paso a paso

Pedir una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Es normal que sientas cierta ansiedad ante un proceso que puede parecer largo y lleno de trámites. Tranquilo: esta guía te acompaña paso a paso, desde que evalúas tu situación económica hasta que firmas en notaria, para que sepas exactamente qué esperar en cada fase.

En 2026, el mercado hipotecario español presenta un contexto particular. El Euríbor a 12 meses se sitúa en agosto en el 2,940% de media mensual, frente al 2,114% de agosto de 2025, según datos del Banco de España. Esto significa que las cuotas hipotecarias han subido respecto al año anterior, pero siguen estando muy lejos de los máximos históricos del 5,393% registrados en 2008. Es un buen momento para informarte bien antes de dar el paso, y eso es exactamente lo que vas a hacer hoy.

En esta guía aprenderás:

• Cuáles son los requisitos reales para conseguir una hipoteca
• Cuánto dinero necesitas ahorrar antes de pedirla
• Cómo comparar ofertas y negociar las mejores condiciones
• Qué gastos tendrás que asumir además de la cuota mensual

Empezamos.

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Requisitos para pedir una hipoteca en España

Antes de acercarte a ningún banco, conviene que sepas si cumples los requisitos básicos. No son excesivamente complicados, pero conocerlos te ahorrará tiempo y disgustos.

Requisitos generales

Para que un banco te conceda una hipoteca en España, necesitas cumplir estas condiciones fundamentales:

Edad: Debes ser mayor de 18 años. Además, la mayoría de los bancos establecen que la hipoteca debe estar cancelada antes de que cumplas entre 75 y 80 años, en función de la entidad. Esto limita la duración máxima del préstamo según tu edad actual.

Residencia legal: Si eres ciudadano español, necesitas un DNI en vigor. Si eres extranjero residente en España, necesitarás el NIE (Número de Identidad de Extranjero) junto con un certificado de residencia expedido por la Oficina de Extranjeros o la comisaría de policía.

Situación laboral: Este es el factor que más peso tiene en la decisión del banco. Los perfiles más favorecidos son los trabajadores con contrato indefinido y una antigüedad mínima de 1-2 años en la empresa. Los trabajadores temporales también pueden acceder a una hipoteca, aunque las condiciones suelen ser menos favorables. Los autónomos tienen requisitos específicos que veremos más adelante.

Ratio de endeudamiento: El Banco de España recomienda que la cuota mensual de tu hipoteca no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales. Esto significa que, si ganas 2.000 euros netos al mes, tu cuota no debería exceder los 700 euros. Algunos bancos llegan hasta el 40% para perfiles especialmente sólidos, pero la prudencia recomienda no acercarse a ese límite.

Historial crediticio: El banco consultará tu historial en la CIRBE (Central de Información del Banco de España), donde consta toda tu deuda financiera, y en registros de morosidad como ASNEF. Si tienes deudas pendientes o impagos recientes, esto puede complicar la aprobación.

¿Pueden los autónomos y freelancers pedir una hipoteca?

Sí, pero el proceso es más complejo. Los bancos suelen exigir un mínimo de 2-3 años de actividad profesional con ingresos estables declarados en el IRPF. La documentación que te pedirán incluye los dos últimos ejercicios de IRPF completos, los modelos trimestrales de IVA (130, 303) y el modelo 390 de resumen anual, además de extractos bancarios que muestren tus ingresos.

La principal dificultad de los autónomos es la variabilidad de ingresos. Un mes puedes facturar 3.000 euros y el siguiente 800, y eso genera incertidumbre para el banco. Para compensar, puedes aportar garantías adicionales, como avales, o acudir a entidades que trabajan mejor con perfiles de trabajadores por cuenta propia, como cooperativas de crédito o bancos especializados.

Otra opción muy interesante es recurrir a un broker hipotecario, un intermediario que trabaja con múltiples entidades y puede identificar cuál se adapta mejor a tu perfil como autónomo.

¿Hay hipotecas especiales para jóvenes?

Sí, y en 2026 hay más ventajas que nunca para los menores de 35 años. El BOE ha confirmado ayudas de hasta 15.000 euros para jóvenes que compren su vivienda habitual, y las comunidades autónomas empezarán a publicar las convocatorias durante el segundo semestre de 2026. Puedes consultar todas las condiciones actualizadas en nuestra guía de ayudas para menores de 35 años.

Además, varias entidades ofrecen productos específicos para este perfil. ABANCA, imagin (la filial digital de CaixaBank) e Ibercaja ofrecen coberturas de hasta el 100% del valor de tasación para perfiles jóvenes con condiciones especiales. ING, Santander y BBVA llegan generalmente hasta el 95% para este colectivo.

Estas hipotecas jóvenes suelen tener condiciones más flexibles en cuanto al ahorro mínimo necesario para la entrada, lo que reduce significativamente la barrera de entrada al mercado inmobiliario.

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¿Cuánto dinero necesito para pedir una hipoteca?

Esta es una de las preguntas más frecuentes, y la respuesta concreta ayuda mucho a planificar. Necesitas recursos para cubrir dos conceptos diferentes: la entrada del inmueble y los gastos de formalización.

La entrada: mínimo el 20% del precio de la vivienda

La mayoría de los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Esto significa que tú debes aportar al menos el 20% restante. Si la vivienda cuesta 200.000 euros, tu entrada mínima será de 40.000 euros.

Es importante que sepas que este 20% es un mínimo legal tácito. En la práctica, los bancos más conservadores exigen que pagues más del 20% de entrada, porque eso reduce su riesgo y mejora las condiciones que te ofrecen.

Los gastos iniciales: entre un 8% y un 10% adicional para vivienda de segunda mano

Además de la entrada, debes prever un importe adicional para cubrir los gastos de formalización. Tradicionalmente estos gastos los pagaba el comprador, aunque la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario modificó algunos aspectos.

Tras la reforma de 2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD (Actos Jurídicos Documentados) relativos a la hipoteca. Tu parte como comprador se reduce básicamente a la tasación (entre 250 y 400 euros) y a tu copia de la escritura de compraventa.

Sin embargo, si la vivienda es de segunda mano, sigue aplicando el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma: desde el 6% en Madrid hasta el 8% en Cataluña o la Comunidad Valenciana, o el 7% en Andalucía.

En una vivienda de segunda mano de 200.000 euros, los gastos adicionales (ITP + notaría + registro + gestoría + tasación) se moverían entre 14.000 y 18.000 euros aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma, lo que equivale a un 7-9% del precio.

En total, para una vivienda de 200.000 euros necesitas disponer de entre 54.000 y 58.000 euros. De ellos, 40.000 euros corresponden a la entrada y entre 14.000 y 18.000 euros a gastos e impuestos. Si la vivienda fuera nueva, el IVA del 10% (20.000 euros) eleva los gastos adicionales al rango del 10-12%, con lo que el total necesario se situaría entre 60.000 y 66.000 euros.

¿Se puede pedir una hipoteca sin ahorros?

Las llamadas hipotecas al 100% cubren toda el valor del inmueble, sin necesidad de que pongas dinero de entrada. En 2026 existen varias opciones:

• ABANCA, imagin e Ibercaja ofrecen coberturas de hasta el 100% para perfiles específicos, normalmente jóvenes.
• Con aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial): varias entidades permiten cubrir el 100% si aportas un avalista o una garantía adicional.
• Con garantía hipotecaria adicional: puedes ofrecer otra propiedad como respaldo.

Sin embargo, estas opciones tienen truco. Las hipotecas al 100% suelen venir con condiciones menos favorables: tipos de interés más altos, exigencia de productos vinculados (seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones) o necesidad de avales. El banco asume más riesgo, y eso se traduce en un coste mayor para ti.

Si estás considerando esta opción, asegúrate de calcular si el sobrecoste mensual compensa frente a la ventaja de no necesitar ahorros previos.

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Paso 1 — Evalúa tu situación económica y usa un simulador de hipoteca

Antes de pisar la puerta de ningún banco, necesitas saber cuánto puedes permitirte. Es un paso que mucha gente omite, y eso es un error. Acudir a un banco sin tener claro tu límite económico es como ir a comprar un coche sin saber cuánto dinero tienes en la cuenta.

Cómo funciona la regla del 35%

El punto de partida es tu salario neto mensual. Aplica la regla del 35% del Banco de España: tu cuota hipotecaria no debería superar ese porcentaje de tus ingresos mensuales netos.

Pongamos un ejemplo práctico:

• Ingresos netos mensuales: 2.500 euros
• Máximo para cuota hipotecaria (35%): 875 euros
• Si tienes un préstamo de coche de 300 euros/mes: tu hipoteca no debería superar los 575 euros de cuota

Este cálculo te da un marco realista. A partir de ahí, un simulador de hipoteca te ayudará a traducir esa cuota máxima en un importe de préstamo concreto.

Cómo usar un simulador de hipoteca

Un simulador de hipoteca te pide unos datos básicos y te devuelve una estimación de cuota, tipo de interés y coste total. Necesitarás tener claros estos números antes de usarlo:

• Tus ingresos netos mensuales
• La duración del préstamo que estás considerando (15, 20, 25 o 30 años)
• El tipo de interés estimado (consulta la TAE media del mercado o pregunta directamente al banco)
• Tus deudas actuales (préstamos personales, financiación de coche, tarjetas)

Puedes utilizar simuladores de bancos como BBVA o Santander, o herramientas de agregadores como HelpMyCash. Ninguno de ellos es vinculante, así que puedes experimentar sin compromiso.

Cómo interpretar los resultados del simulador

Cuando obtengas los resultados, presta atención a estos conceptos:

Cuota mensual: es la cantidad que pagarás cada mes. Pero cuidado: en una hipoteca variable, esta cuota cambiará cuando se revise el tipo de interés.

TAE (Tasa Anual Equivalente): es el coste total del préstamo expresado en porcentaje anual. Incluye el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo. Es la mejor herramienta para comparar ofertas entre bancos, porque unifica todos los costes.

Diferencial: en una hipoteca variable, el tipo de interés se calcula como Euríbor + diferencial. Por ejemplo, Euríbor al 2,940% + diferencial del 1% = tipo del 3,940%.

Importe total pagado: lo que habrás pagado al banco al final de la vida del préstamo. Incluye capital + intereses. Es el dato más honesto sobre el coste real de tu hipoteca.

Consejo: usa el simulador para hacer varias pruebas con distintos escenarios de duración y tipo de interés. Así verás cómo varía tu cuota y el coste total, y podrás tomar una decisión informada.

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Paso 2 — Reúne la documentación necesaria

Este es probablemente el paso más tedioso de todo el proceso, pero también uno de los más importantes. Cuanta más documentación tengas preparada y organizada, más rápido avanzará tu solicitud.

Documentos de identificación

• DNI en vigor (ciudadanos españoles)
• NIE + certificado de residencia (extranjeros residentes en España)
• Libro de familia, en caso de que la compra sea en pareja

Documentos de ingresos

• Tres últimas nóminas originales
• Última declaración de la renta (IRPF)
• Contrato de trabajo o certificado de empresa que acredite tu relación laboral
• Si eres trabajador eventual o con contrato temporal: contratos de los últimos 2-3 años que demuestren continuidad

Documentos de patrimonio

• Escrituras de otros bienes inmuebles (si tienes propiedades previas)
• Saldo medio de tus cuentas bancarias de los últimos 6-12 meses
• Extractos de fondos de inversión, seguros de vida o planes de pensiones
• Si tienes vehículos de alto valor: documentación que acredite su valor

Documentos de la vivienda (cuando la tengas elegida)

• Nota simple del Registro de la Propiedad (se solicita online por unos 10 euros)
• Contrato de arras o reserva (si ya has firmado alguno)

Consejo profesional: organiza todos estos documentos en una carpeta digital (puedes usar Google Drive, Dropbox o simplemente tu escritorio) y ten copias en papel preparadas. Cuando un banco te pida documentación, podrás enviarla en minutos en lugar de horas.

Documentación especial para autónomos y trabajadores por cuenta propia

Si trabajas por tu cuenta, la documentación de ingresos cambia significativamente:

• IRPF de los dos últimos ejercicios completos
• Modelos trimestrales de IVA (modelo 130 y modelo 303)
• Modelo 390 de resumen anual de IVA
• Extractos bancarios de los últimos 12 meses donde se reflejen los abonos de tus clientes
• Alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos) y última actualización censal

Los bancos valoran especialmente la estabilidad en la facturación. Ingresos que fluctúan mucho de un trimestre a otro generan desconfianza, así que es positivo que puedas demostrar una base imponible relativamente constante.

Documentación para extranjeros residentes

Si eres ciudadano de la Unión Europea, necesitas:

• Pasaporte o DNI de tu país de origen
• Certificado de registro de ciudadano de la UE (tarjeta verde)
• NIE

Si eres ciudadano de fuera de la UE con residencia legal en España:

• Pasaporte en vigor
• TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero)
• Certificado de empadronamiento

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Paso 3 — Compara ofertas y solicita la pre-aprobación en varios bancos

Este es el consejo más valioso de toda la guía: nunca aceptes la primera oferta sin comparar. Y no nos referimos a comparar entre dos bancos. Te recomendamos solicitar pre-aprobación en al menos cuatro o cinco entidades diferentes.

¿Qué es la pre-aprobación?

La pre-aprobación es un análisis preliminar de tu solvencia que hace el banco antes de que tengas una vivienda concreta. No es vinculante para ninguna de las partes, pero te da una idea clara de cuánto dinero está dispuesto a prestarte y en qué condiciones orientativas.

Normalmente se obtiene en pocos días y requiere presentar la documentación de ingresos que hemos visto en el paso anterior.

Qué comparar entre ofertas

Cuando tengas varias pre-aprobaciones, ponlas una al lado de la otra y compara:

• TAE: el indicador más fiable del coste total
• Diferencial: el porcentaje que se suma al Euríbor
• Comisiones: de apertura, de amortización anticipada, de subrogación
• Productos vinculados: el banco puede ofrecerte un tipo más bajo a cambio de contratar seguros, planes de pensiones o tarjetas. Calcula si el ahorro en intereses compensa el coste de los productos vinculados
• Plazo máximo: algunos bancos ofrecen plazos más largos que otros

¿Merece la pena usar un broker hipotecario?

Un broker hipotecario es un intermediario que trabaja con múltiples bancos y entidades financieras. Su ventaja principal es que hace el trabajo de comparación por ti: tú le cuentas tu situación y ellos te presentan las mejores opciones del mercado.

Son especialmente útiles si:

• No tienes tiempo de ir banco por banco
• Tu perfil es complejo (autónomo, extranjero, con varias fuentes de ingresos)
• Quieres acceder a bancos con los que no tienes relación previa

Suelen cobrar una comisión, que puede ser un porcentaje del importe hipotecado o una cuota fija. En algunos casos, la comisión la asume el banco que concede la hipoteca. Merece la pena preguntar antes.

Si prefieres explorar las opciones del mercado sin invertir tiempo en visitar bancos uno por uno, un broker hipotecario puede presentar las mejores alternativas para tu perfil en una sola consulta.

Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta — ¿cuál elegir?

Esta es una de las decisiones más importantes de tu proceso hipotecario. Antes de profundizar en las condiciones de cada banco, te recomendamos consultar nuestra guía hipoteca fija o variable en 2026 para entender cuál se adapta mejor a tu situación financiera. Vamos a ver las tres opciones con datos reales.

Hipoteca a tipo fijo: el interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Tus cuotas serán siempre las mismas, lo que da una enorme tranquilidad y planificación a largo plazo. En 2026, los tipos fijos rondan el 2,8-3,5% TAE aproximadamente. Son ideales si valoras la estabilidad por encima de todo.

Hipoteca a tipo variable: el interés se revisa periódicamente (normalmente cada 12 meses) según la evolución del Euríbor a 12 meses. En agosto de 2026, el Euríbor se sitúa en el 2,940%. Si aplicamos este dato a una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, la cuota mensual rondaría los 909,81 euros.

Comparativa con el año anterior: en agosto de 2025, el Euríbor estaba en el 2,114%. Eso se traducía en una cuota de unos 845,24 euros al mes para el mismo ejemplo. La diferencia es de 64,57 euros más al mes, es decir, unos 774 euros más al año. No es un incremento menor, pero sigue estando muy lejos de los niveles de 2008.

Hipoteca a tipo mixto: combina ambas opciones. Durante los primeros años (por ejemplo, los primeros 5 o 10) el tipo es fijo, y después se convierte en variable. Es una opción intermedia que permite cierta tranquilidad inicial con la posibilidad de beneficiarte de bajadas futuras del Euríbor.

¿Cuál elegir en 2026? La diferencia de coste entre fija y variable se ha reducido considerablemente. Antes, una hipoteca fija solía costar uno o dos puntos más que una variable. En el entorno actual, esa diferencia se ha acortado. Si prefieres dormir tranquilo sin sorpresas en la cuota, la fija es tu opción. Si crees que los tipos bajarán a medio plazo y aceptas cierta variabilidad, la variable puede salirte más económica.

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Paso 4 — Encuentra la vivienda y solicita la tasación

Ya tienes tu pre-aprobación. Ya sabes cuánto dinero te presta el banco. Ahora llega el momento de buscar tu vivienda.

El proceso de tasación

La tasación es obligatoria por ley para obtener una hipoteca. La realiza una sociedad de tasación homologada, regulada por la Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía, y tiene un coste de entre 250 y 400 euros que asume el comprador.

Puedes solicitarla directamente a empresas como Arquitectasa, TÜV o cualquier otra sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Hoy en día, muchas ofrecen tasaciones online que combinan datos masivos con una visita presencial breve.

Si más adelante quisieras cambiar de banco sin cancelar la hipoteca, la subrogación de hipoteca te permite hacerlo manteniendo las condiciones originales del préstamo.

Valor de tasación vs. precio de compra

Este es un punto crítico. El banco financiará como máximo el 80% del valor de tasación (o del precio de compra si es menor). Si encuentras una vivienda y el banco la tasa por debajo del precio que has acordado con el vendedor, tendrás un problema.

Imaginemos este escenario: ofreces 200.000 euros por un piso, pero el banco lo tasa en 175.000. El banco solo financiará el 80% de 175.000 = 140.000 euros. Necesitarás cubrir la diferencia: 200.000 – 140.000 = 60.000 euros. Esto puede arruinar tu operación si no lo habías previsto.

Qué hacer si la tasación es inferior: negocia con el vendedor para ajustar el precio, aporta más entrada, o busca otra vivienda. No intentes falsear datos en la tasación: es un delito.

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Paso 5 — Recibe la oferta vinculante: la FEIN

Has comparado ofertas, has encontrado tu vivienda, y el banco ha evaluado tu expediente. Llega el momento de recibir la oferta vinculante del banco: la FEIN.

Ten en cuenta que, una vez firmado tu préstamo, puedes acudir a refinanciar tu hipoteca si las condiciones del mercado cambian y quieres mejorar las condiciones de un préstamo ya activo.

¿Qué es la FEIN?

La FEIN (Ficha de Estación Normalizada) es el documento que contiene todas las condiciones definitivas de tu hipoteca y es vinculante para el banco. Te la deben entregar al menos 14 días antes de la firma, tal y como establece la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Junto con la FEIN, el banco está obligado a entregarte también la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), que es un documento informativo orientativo que recibes en las primeras fases del proceso, y la FiAE (Ficha de Advertencia Especial), que advierte sobre riesgos específicos de tu operación.

Qué contiene la FEIN

Dedica tiempo a revisar estos elementos con lupa:

• TAE total: el coste real de tu hipoteca, comisiones incluidas
• Tipo de interés: fijo, variable, o mixto, y el diferencial en caso de variable
• Comisión de apertura: puede ir del 0% al 2% del importe prestado
• Comisión por amortización anticipada: lo que pagarás si decides devolver parte del capital antes de tiempo
• Productos vinculados: seguros, planes o servicios que el banco te exige contratar para concederte esas condiciones
• Plazo de validez: la FEIN tiene un plazo mínimo legal de 14 días. Si se caduca, necesitarás que el banco te emita una nueva oferta

Tu derecho de desistimiento

Desde que recibes la FEIN, tienes un periodo de reflexión. Puedes solicitar información adicional, comparar con otras ofertas, o incluso rechazar la oferta sin consecuencias. Es tu derecho, y ningún banco puede presionarte para que firmes antes de que hayas tenido tiempo de revisarla con calma.

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Paso 6 — Compara y negocia las condiciones

Aquí es donde entra en juego una herramienta útil para negociar: la FEIN de un banco puede servirte para conseguir mejores condiciones en otro.

La técnica del shopping

Imagina que Banco A te ofrece una FEIN con un diferencial del 1,10% y una comisión de apertura del 1%. Puedes acudir a Banco B con esa FEIN y decirles: «Me ofrecen estas condiciones. ¿Podéis mejorarlas?». Si Banco B quiere tu negocio, probablemente rebajará el diferencial, eliminará la comisión de apertura, o ambas cosas.

Esta técnica funciona especialmente bien si tienes un buen perfil (contrato indefinido, ingresos estables, ahorros previos, buen historial crediticio). Los bancos compiten por los buenos clientes.

Si finalmente decides formalizar con un banco pero ya tienes una hipoteca vigente con otra entidad, valora trasladar tu préstamo al nuevo banco sin cancelarlo, lo que se conoce como subrogación y permite mantener las condiciones originales del préstamo sin generar nuevos gastos de gestoría o registro.

Qué negociar

• Diferencial: es el factor que más influye en el coste total. Cada 0,10 puntos de diferencial pueden suponer miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca.
• Comisiones: comisión de apertura, de amortización anticipada, de subrogación. Intenta eliminarlas o reducirlas al máximo.
• Productos vinculados: el banco puede ofrecerte un tipo más bajo a cambio de contratar su seguro de hogar, seguro de vida o plan de pensiones. Calcula siempre el coste anual de esos productos durante toda la vida de la hipoteca y compáralo con el ahorro en intereses. A veces no compensa. Si te exigen un seguro de vida vinculado, consulta cuándo es obligatorio contratarlo y cómo elegir el más adecuado.
• Plazo: si te ofrecen 30 años en lugar de 25, la cuota baja pero el interés total sube. Elige según tu capacidad real de pago.

¿Merece la pena pedir hipoteca o seguir alquilando?

Es una pregunta legítima, y la respuesta depende de tu situación personal y del mercado. Para tomar la mejor decisión es fundamental comparar el coste real de ambas opciones a medio y largo plazo, teniendo en cuenta factores como el horizonte temporal esperado en la vivienda, la evolución prevista del mercado del alquiler y el impacto de las subidas del Euríbor sobre la cuota hipotecaria.

Si alquilas un piso por 900 euros al mes y podrías dedicar esa cantidad a una cuota hipotecaria, con el Euríbor en el 2,940% en agosto de 2026 podrías acceder aproximadamente a una hipoteca de unos 210.000 euros a 25 años con un diferencial competitivo.

Sin embargo, hay que considerar que:

• Con una hipoteca, parte de cada cuota se destina a reducir capital. Es como hacer un ahorro forzado que se materializa en propiedad.
• Pero también asumes riesgos: gastos de comunidad, mantenimiento, posibles subidas de comunidad o IBI.
• Si el mercado del alquiler está subiendo, comprar puede ser más atractivo a medio plazo.

La decisión depende de tu horizonte temporal. Si planeas vivir en esa vivienda 7-10 años o más, la compra suele ser más ventajosa financieramente. Si no estás seguro, el alquiler te da flexibilidad. Consulta comprar o alquilar en España para un análisis detallado de ambas opciones con datos actualizados.

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Paso 7 — Firma en notaria y formaliza tu hipoteca

El último paso del proceso: la firma de la escritura de compraventa y de la escritura de hipoteca ante notario.

Qué esperar el día de la firma

Lo primero que debes saber: necesitas llevar efectivo o transferencia bancaria para la provisión de fondos, es decir, el dinero que cubra tu parte de los gastos. El notario te habrá enviado un recibo con la cantidad exacta días antes.

Documentos que debes llevar:

• DNI o NIE en vigor
• Referencias catastrales y datos registrales de la vivienda
• Copia de la FEIN y la FiAE
• Justificante de haber pagado la provisión de fondos

El notario leerá ambas escrituras (compraventa y hipoteca) íntegramente antes de la firma. Sí, es largo. Sí, es aburrido. Pero es tu última oportunidad real para detectar errores o cláusulas abusivas. Presta atención.

Qué ocurre después de la firma

Una vez firmadas las escrituras, el notario las presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad y en la Agencia Tributaria (para el pago de impuestos). Este trámite lo gestiona normalmente la gestoría, que cobra entre 200 y 400 euros por este servicio.

El primer pago de la cuota hipotecaria suele producirse el mes siguiente a la firma. Revisa que el banco te haya enviado el calendario de amortización completo con todas las cuotas detalladas.

Plazos orientativos del proceso completo

Si quieres tener una referencia temporal realista:

• Pre-aprobación: 1-5 días laborables
• Búsqueda de vivienda + tasación: 2-6 semanas
• Evaluación del expediente completo: 2-4 semanas
• FEIN y negociación: 2-4 semanas (incluidos los 14 días mínimos legales)
• Firma en notaria: se programa en días

En total, el proceso completo suele durar entre 6 y 10 semanas desde que inicias la solicitud hasta que firmas. Si tienes la documentación perfectamente organizada y respondes rápido a las peticiones del banco, puedes estar más cerca de las 6 semanas. Si hay retrasos en la tasación o la evaluación, puede estirarse a 10.

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¿Cuánto tardan los bancos en conceder una hipoteca?

Ya lo hemos visto en el apartado anterior, pero vamos a resumirlo con claridad.

Fase	Duración orientativa
Pre-aprobación	1-5 días
Búsqueda de vivienda y tasación	2-6 semanas
Evaluación completa del expediente	2-4 semanas
Oferta vinculante (FEIN) y negociación	2-4 semanas
Firma en notaria	Programable en días

Total aproximado: entre 6 y 10 semanas.

Factores que aceleran el proceso

• Documentación completa y organizada desde el primer día
• Perfil laboral estándar (contrato indefinido, nóminas regulares)
• Respuesta rápida cuando el banco pide información adicional
• Solicitantes sin cargas complejas (un solo perfil, sin autónomos, sin propiedades adicionales con deudas)

Factores que pueden retrasarlo

• Autonomismo con ingresos variables (documentación extra)
• Propiedades con problemas registrales o cargas complejas
• Tasación por debajo del precio de compra (negociación adicional)
• Composición de la unidad familiar con varios avalistas o codeudores

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Gastos de la hipoteca en España: la letra pequeña

Vamos a ser exhaustivos con este tema, porque los gastos de la hipoteca pueden pillar desprevenidos a muchos compradores.

Quién paga qué desde 2019

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario modificó sustancialmente la distribución de gastos entre comprador y banco:

El banco asume:

• Notaría de la escritura hipotecaria
• Registro de la Propiedad de la escritura hipotecaria
• Gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) relativo a la hipoteca

El comprador asume:

• Tasación obligatoria (250-400 euros)
• Copia de la escritura de compraventa (notaría de la compraventa sigue siendo para ti)
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si la vivienda es de segunda mano

Impuestos según el tipo de vivienda

Impuesto	Vivienda nueva	Vivienda usada
IVA	10% del precio	No aplica
ITP	No aplica	6-10% según CCAA
AJD (hipoteca)	0,5-1,5% según CCAA	0,5-1,5% según CCAA

Tipos de ITP por Comunidad Autónoma:

• Madrid: 6% (4% para familias numerosas)
• Andalucía: 7%
• Cataluña: 8%
• Valencia: 8%
• Resto de comunidades: entre 6% y 10%

Otros gastos de formalización

Concepto	Rango orientativo
Notaría (compraventa)	600-900 euros
Registro de la Propiedad	0,1-0,25% del precio
Gestoría	200-400 euros
Tasación	250-400 euros

¿Cuánto cuesta todo realmente? Ejemplo completo

Vamos con el ejemplo más completo posible. Imagina que compras un piso de segunda mano en Cataluña por 200.000 euros.

Concepto	Coste
Entrada (20%)	40.000 euros
ITP (8% en Cataluña)	16.000 euros
Notaría compraventa	700 euros
Registro de la Propiedad	400 euros
Gestoría	300 euros
Tasación	350 euros
Total gastos de formalización	17.750 euros
Dinero total necesario	57.750 euros

A esto debes añadir la cuota mensual de la hipoteca. Con un préstamo de 160.000 euros (80% del precio), a 25 años y con un tipo variable del 3,940% (Euríbor 2,940% + diferencial 1%), tu cuota mensual sería de unos 840 euros aproximadamente.

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Solicitar hipoteca online: ¿es posible?

Sí, y cada vez es más habitual. Entidades como ING, Openbank o EVO Banco ofrecen procesos de solicitud de hipoteca íntegramente online, desde la simulación inicial hasta el envío de documentación.

Ventajas de la vía online

• Comodidad: puedes enviar documentación desde casa, sin desplazarte a una oficina
• Rapidez: los trámites digitales suelen ser más ágiles en la gestión documental
• Transparencia: puedes comparar sus condiciones con otras entidades sin presión comercial

Limitaciones

• La tasación sigue siendo presencial. Una persona debe visitar físicamente la vivienda para emitir el informe.
• No todas las entidades ofrecen el 100% del proceso online. Algunas requieren firma presencial en algún momento.
• La atención personalizada puede ser más limitada si tu caso tiene alguna complejidad.

Si tu perfil es estándar (asalariado con contrato indefinido, sin particularidades) y la vivienda es una promoción nueva o un piso en buen estado, la vía online puede ser una opción rápida y eficiente. Si tu situación es más compleja (autónomo, varios codeudores, propiedad con particularidades), la atención presencial de un broker o un banco tradicional puede ser más adecuada.

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Errores comunes al pedir una hipoteca y cómo evitarlos

Para cerrar esta guía, queremos que conozcas los errores que más frecuentemente cometen los compradores y cómo esquivarlos.

1. No comparar ofertas. Ir al banco donde tienes la cuenta y aceptar su primera propuesta sin comparar es tirar dinero. Dedica tiempo a solicitar pre-aprobaciones en al menos cuatro bancos o a consultar con un broker.

2. No leer la FEIN con detenimiento. Es un documento largo y técnico, pero contiene información crucial. Lee cada línea, pregunta cada concepto que no entiendas. Es tu contrato para los próximos 25 o 30 años.

3. No calcular la cuota real con gastos incluidos. La cuota de la hipoteca es solo una parte de tu coste mensual de vivienda. Suma seguro de hogar, comunidad, IBI, mantenimiento. Si el total supera lo que puedes asumir cómodamente, estás pidiendo demasiado.

4. Subestimar los gastos iniciales. Ya lo hemos visto en esta guía: para una vivienda de 200.000 euros necesitas 57.750 euros, no solo los 40.000 de la entrada. No dejes este cálculo para el último momento.

5. Firmar productos vinculados sin calcular su coste real. Si el banco te ofrece un tipo más bajo a cambio de un seguro de vida de 200 euros al año durante 25 años, eso son 5.000 euros extra. Asegúrate de que el ahorro en intereses compensa antes de firmar.

6. No negociar. Es tu dinero. Los bancos esperan que negocies. Usa una oferta para conseguir otra mejor. Pregunta por la comisión de apertura. Exige que eliminen los productos vinculados. No aceptes un «no» a la primera.

7. No pedir copia de todo. Cada documento que envíes, cada correo que recibas del banco, cada modificación de condiciones: guárdalo todo. En un proceso que dura semanas, la documentación es clave para resolver discrepancias.

8. No consultar con un profesional si tu situación es compleja. Si eres autónomo, extranjero, o tu situación financiera tiene particularidades, una consulta con un asesor hipotecario puede ahorrarte meses de frustraciones y miles de euros.

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Preguntas frecuentes

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Referencias

• Banco de España. Series estadísticas del Euríbor y Recomendaciones de prudencia bancaria. https://www.bde.es/bde/es/
• Banco de España. Guías de buenas prácticas y Circular 5/2019. https://www.bde.es/bde/es/
• EMMI – European Money Markets Institute. Publicación diaria del Euríbor. https://www.emmi-benchmarks.eu/
• Boletín Oficial del Estado (BOE). Real Decreto de ayudas a jóvenes para vivienda. https://www.boe.es/
• Ministerio de Economía. Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles. https://www.boe.es/
• Agencia Tributaria. Tablas de ITP por Comunidad Autónoma. https://www.agenciatributaria.es/
• BBVA. Simulador de hipoteca. https://www.bbva.es/
• Banco Santander. Simulador de hipoteca. https://www.bancosantander.es/
• HelpMyCash. Comparador y simulador de hipotecas. https://www.helpmycash.com/
• Arquitectasa – Sociedad de Tasación. Guía de gastos hipotecarios 2026. https://arquitasa.com/
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario. BOE núm. 68, de 20 de marzo de 2019. https://www.boe.es/
• Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel notarial.
• Consejo General del Notariado. https://www.notarios.es/