Si estás considerando mejorar las condiciones de tu hipoteca trasladándola a otra entidad bancaria, la subrogación hipotecaria puede ser una opción viable. En este artículo, te explicamos en qué consiste este proceso, los costos asociados y los pasos necesarios para formalizar el cambio.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de una hipoteca implica trasladar el préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra con el objetivo de mejorar sus condiciones. Este proceso permite modificar aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización o las comisiones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y formalizar una nueva.
¿Por qué subrogar una hipoteca?
El Euríbor, índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, ha experimentado fluctuaciones significativas en los últimos años. Tras alcanzar picos por encima del 3,7% en los primeros meses de 2024, el índice comenzó a descender de manera sostenida desde agosto de 2024, situándose en un 2,436% en diciembre de 2024.
En enero de 2025, el Euríbor se recuperó ligeramente, alcanzando el 2,525%, lo que aún representa una mejora significativa en comparación con los valores más altos del año anterior. Esta tendencia a la baja ha permitido a muchas familias aliviar su carga financiera, reduciendo sus cuotas hipotecarias mensuales.
En este contexto, la subrogación hipotecaria se presenta como una alternativa para acceder a condiciones más favorables, como tipos de interés más bajos o la eliminación de ciertas comisiones.
Tipos de subrogación hipotecaria
1. Subrogación de acreedor
Es la modalidad más común y consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro para obtener mejores condiciones financieras. Es importante destacar que esta operación no permite aumentar el importe del préstamo, solo modificar sus condiciones.
2. Subrogación de deudor
Este tipo de subrogación se produce cuando el titular de una hipoteca vende su vivienda y el comprador asume la deuda pendiente. Es una opción frecuente en operaciones de compraventa donde el nuevo propietario desea mantener las condiciones del préstamo original.
Pasos para subrogar una hipoteca
Si decides subrogar tu hipoteca, los pasos a seguir son:
- Comparar ofertas de diferentes bancos: Analiza las propuestas de distintas entidades para identificar las condiciones más ventajosas.
- Solicitar la oferta de subrogación: El banco seleccionado evaluará tu perfil financiero y, si es favorable, emitirá una oferta vinculante con las nuevas condiciones.
- Notificación al banco actual: La nueva entidad comunicará a tu banco actual la intención de subrogar la hipoteca. El banco original dispone de 15 días hábiles para presentar una contraoferta (conocida como enervación) si desea retenerte como cliente.
- Aceptar la oferta o continuar con la subrogación: Si el banco actual mejora su oferta y te resulta conveniente, puedes optar por mantener la hipoteca con ellos. De lo contrario, procedes con la subrogación en la nueva entidad.
- Tasación del inmueble: La nueva entidad requerirá una tasación actualizada de la vivienda para establecer las condiciones finales del préstamo.
- Firma ante notario: Una vez aprobada la subrogación, se procede a la firma de la escritura ante notario, formalizando así la transferencia de la hipoteca al nuevo banco.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, el cambio se inscribe en el Registro de la Propiedad para dejar constancia oficial de la subrogación.
Costes asociados a la subrogación de una hipoteca
Los costos de la subrogación varían según las condiciones de la hipoteca original y la normativa vigente:
- Comisión por subrogación: El banco actual puede aplicar una comisión sobre el capital pendiente. Los porcentajes máximos permitidos dependen de la fecha de firma de la hipoteca y del tipo de interés (fijo o variable).
- Gastos de tasación: El costo de la tasación suele oscilar entre 200 y 400 euros.
- Otros gastos: Incluyen la obtención de la nota simple actualizada del inmueble y los aranceles notariales por la copia de la escritura del préstamo hipotecario.
Es importante destacar que, según la legislación actual, la nueva entidad financiera asume los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos debo cumplir para subrogar una hipoteca?
Las condiciones para aceptar la subrogación de la hipoteca las impondrá el banco con el que vayas a firmar el contrato. Lo habitual es que te pida que domicilies la nómina y que contrates algunos seguros.
Puede que también quiera comprobar que llevas al menos dos o tres años pagando la hipoteca religiosamente. Además, da por sentado que el nuevo banco va a realizar un análisis de riesgos de tu perfil para asegurarse de que tienes estabilidad laboral y los ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de la hipoteca sin problemas.
¿Qué es la carencia de capital?
La carencia permite aplazar el pago de las cuotas, ya sea de forma total o parcial. En este último caso pagarás sólo los intereses. Este periodo de carencia oscila entre los 3 y los 60 meses, y puede negociarse para el inicio del préstamo o durante toda su duración.
¿Qué documentación me pedirán cuando vaya a solicitar la subrogación de la hipoteca?
Los requerimientos pueden variar de un banco a otro, pero hay una serie de documentos que te van a pedir todos:
- El DNI u otro documento de identificación en vigor (NIE o pasaporte).
- Vida laboral actualizada.
- Movimientos bancarios de los últimos meses.
- Declaración del IRPF del último ejercicio.
- Si tiene otros préstamos o créditos por valor superior a 6.000 euros, recibos y datos del CIRBE.
- Las escrituras de la vivienda.
- Todos los ingresos que, además del trabajo, se pudieran tener.
¿Qué es un bróker hipotecario?
Es un intermediario especializado en buscar las mejores hipotecas para cada perfil de cliente. Entre sus servicios incluyen la negociación de las condiciones de la hipoteca con las entidades financieras (menos intereses, cambio del tipo variable al fijo, eliminación de seguros, etc.).
Lo habitual es que cobren unos honorarios, pero también está la figura del intermediario, que viene a ser lo mismo. La diferencia está en que es el banco quien les abona una comisión cada vez que un cliente firma una hipoteca.
¿Qué ocurre si no puedo pagar la nueva hipoteca?
Cuando hayas dejado de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (si es en la primera mitad de la vida del préstamo) o 15 (si es en la segunda mitad), el banco te requerirá el abono de las cantidades adeudadas y te dará un mes de plazo. Este será el primer paso para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda.
¿Cuándo puedo subrogar una hipoteca?
Puedes subrogar una hipoteca en cualquier momento del préstamo, pero generalmente se hace cuando encuentras mejores condiciones en otro banco, como un tipo de interés más bajo o menos comisiones. Sin embargo, lo más común es hacerlo después de los primeros años de la hipoteca, cuando la mayoría de los intereses ya han sido pagados y la subrogación puede ofrecer un ahorro significativo.
Algunas hipotecas tienen cláusulas que limitan el momento de la subrogación, así que es importante revisar tu contrato para asegurarte de que no hay restricciones o penalizaciones significativas.
¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?
Sí, el banco actual puede negarse a la subrogación de la hipoteca. Aunque no puede impedir que lleves tu hipoteca a otro banco, puede intentar igualar o mejorar la oferta que te hace el nuevo banco para convencerte de quedarte con ellos. Este proceso se llama «enervación».
