Con el Euribor en escalada constante, son cientos de miles las familias que han visto cómo se ha disparado la cuota de su hipoteca. En el momento de escribir este artículo (1 de mayo de 2023), el Euribor estaba en el 3,757%, el dato más alto desde noviembre de 2008.
¿Qué consecuencias tiene esto? Pues que la cuota de las hipotecas variables se van a encarecer entre 185,15 y 555,45 euros al mes, lo que supone una subida del 48,20% (fuente: kelisto.es).
¿Qué es Subrogar una Hipoteca?
Subrogar una hipoteca es, básicamente, cambiar la hipoteca de un banco a otro. Esto se hace cuando encuentras otra entidad que te ofrece mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo, menos comisiones o un plazo de pago más conveniente. Es como trasladar tu deuda de un banco a otro para mejorar tu situación financiera.
Imagina que estás pagando una hipoteca y otro banco te dice: “Oye, si te vienes con nosotros, te vamos a cobrar menos intereses y te saldrá más barato”. Entonces decides subrogar, que es el proceso legal para mover esa hipoteca al nuevo banco. Así, sigues pagando el préstamo, pero con mejores condiciones.
Tipos de subrogación hipotecaria
¿Es posible hacer algo para pagar menos? Lo más obvio es tratar de renegociar las condiciones con la entidad bancaria, incluso cambiarse a una hipoteca de tipo fijo.
Subrogación de acreedor
Otra posibilidad es realizar una subrogación de hipoteca o, lo que es lo mismo, cambiar la hipoteca de entidad financiera. Es lo que se conoce como subrogación de acreedor.
Además de acceder a condiciones financieras más ventajosas, es posible aprovechar para modificar los plazos de amortización, cambiar el tipo de interés (de fijo a variable, por ejemplo) o eliminar algunos productos vinculados que no se necesiten. Lo que no se puede cambiar es el importe del préstamo.
Subrogación de deudor
Existe otro tipo de subrogación, la de deudor. En este caso, el banco es quien cambia la hipoteca de un cliente a otro. El ejemplo más común es cuando una persona compra una vivienda que todavía tiene hipoteca. Entonces, el nuevo comprador hace parte del pago asumiendo la hipoteca del vendedor.
¿Qué pasos hay que dar para realizar una subrogación hipotecaria?
Los pasos para subrogar una hipoteca son los siguientes:
- Buscar una mejor oferta: Compara entre diferentes bancos para encontrar una oferta con mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo.
- Solicitar la oferta: Contacta al banco nuevo y presenta la documentación necesaria (datos del préstamo actual, ingresos, etc.). Ellos harán una propuesta de subrogación si cumples con sus requisitos.
- Notificación al banco actual: El banco nuevo notificará al banco actual de tu intención de subrogar la hipoteca. El banco actual tiene 15 días para hacer una contraoferta (enervación) y así intentar retenerte.
- Aceptar la oferta o continuar: Si el banco actual no mejora la oferta, podrás continuar con la subrogación al nuevo banco.
- Tasación: Necesitarás una nueva tasación de la propiedad para que el nuevo banco pueda determinar las condiciones de la subrogación.
- Firma ante notario: Si todo está en orden, se firma la escritura de subrogación ante notario. En este paso, se formaliza la transferencia de la hipoteca al nuevo banco.
- Registro de la subrogación: Finalmente, el cambio se inscribe en el Registro de la Propiedad para dejar constancia oficial de la subrogación.
¿Cuánto cuesta Subrogar una hipoteca?
¿Quién corre con los gastos de la subrogación? El cliente abonará:
- Las comisiones bancarias impuestas por la antigua entidad financiera (compensación por reembolso anticipado): el importe se aplica sobre el capital pendiente de pago. Varía en función de las condiciones firmadas en su día y de si la hipoteca es a interés fijo o variable. No obstante, el banco debe respetar el máximo establecido por ley. El coste se sitúa entre el 0% y el 2% sobre el importe que te queda por devolver, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca:
- A partir del 16 de junio de 2019.
- Tipo fijo: El 2% durante los 10 primeros años y el 1,5 % después.
- Tipo variable: el 0,25% para los 3 primeros años, el 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá comisión.
- Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. El 0,5% del capital pendiente de pago si la subrogación es antes de seis años y el 0,25% como máximo a partir del sexto año.
- Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. El 0,5% sobre el importe pendiente.
- Antes del 27 de abril del 2003. El 1% como máximo.
- A partir del 16 de junio de 2019.
- Los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros), así como la nota simple actualizada del inmueble y los aranceles notariales de la copia de la escritura del préstamo hipotecario.
Por su parte, la entidad bancaria asumirá los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad. También el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Quieres saber cuánto te ahorrarías si subrogaras la hipoteca? Muchos bancos ofrecen simuladores online. También puedes echar un vistazo a los diferentes comparadores online, como este.
Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos debo cumplir para subrogar una hipoteca?
Las condiciones para aceptar la subrogación de la hipoteca las impondrá el banco con el que vayas a firmar el contrato. Lo habitual es que te pida que domicilies la nómina y que contrates algunos seguros.
Puede que también quiera comprobar que llevas al menos dos o tres años pagando la hipoteca religiosamente. Además, da por sentado que el nuevo banco va a realizar un análisis de riesgos de tu perfil para asegurarse de que tienes estabilidad laboral y los ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de la hipoteca sin problemas.
¿Qué es la TAE?
Estas siglas hacen referencia a la Tasa Anual Efectiva o Equivalente. Dependiendo de si es más alto o más baja, pagarás más o menos intereses por tu préstamo hipotecario.
Además de los intereses, la TAE incluye los gastos y comisiones. Lo que no incluye son los gastos que los clientes pueden evitar, como los de los seguros.
¿Qué es la carencia de capital?
La carencia permite aplazar el pago de las cuotas, ya sea de forma total o parcial. En este último caso pagarás sólo los intereses. Este periodo de carencia oscila entre los 3 y los 60 meses, y puede negociarse para el inicio del préstamo o durante toda su duración.
¿Qué documentación me pedirán cuando vaya a solicitar la subrogación de la hipoteca?
Los requerimientos pueden variar de un banco a otro, pero hay una serie de documentos que te van a pedir todos:
- El DNI u otro documento de identificación en vigor (NIE o pasaporte).
- Vida laboral actualizada.
- Movimientos bancarios de los últimos meses.
- Declaración del IRPF del último ejercicio.
- Si tiene otros préstamos o créditos por valor superior a 6.000 euros, recibos y datos del CIRBE.
- Las escrituras de la vivienda.
- Todos los ingresos que, además del trabajo, se pudieran tener.
¿Qué es un bróker hipotecario?
Es un intermediario especializado en buscar las mejores hipotecas para cada perfil de cliente. Entre sus servicios incluyen la negociación de las condiciones de la hipoteca con las entidades financieras (menos intereses, cambio del tipo variable al fijo, eliminación de seguros, etc.).
Lo habitual es que cobren unos honorarios, pero también está la figura del intermediario, que viene a ser lo mismo. La diferencia está en que es el banco quien les abona una comisión cada vez que un cliente firma una hipoteca.
¿Qué ocurre si no puedo pagar la nueva hipoteca?
Cuando hayas dejado de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (si es en la primera mitad de la vida del préstamo) o 15 (si es en la segunda mitad), el banco te requerirá el abono de las cantidades adeudadas y te dará un mes de plazo. Este será el primer paso para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda.
¿Cuándo puedo subrogar una hipoteca?
Puedes subrogar una hipoteca en cualquier momento del préstamo, pero generalmente se hace cuando encuentras mejores condiciones en otro banco, como un tipo de interés más bajo o menos comisiones. Sin embargo, lo más común es hacerlo después de los primeros años de la hipoteca, cuando la mayoría de los intereses ya han sido pagados y la subrogación puede ofrecer un ahorro significativo.
Algunas hipotecas tienen cláusulas que limitan el momento de la subrogación, así que es importante revisar tu contrato para asegurarte de que no hay restricciones o penalizaciones significativas.
¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?
Sí, el banco actual puede negarse a la subrogación de la hipoteca. Aunque no puede impedir que lleves tu hipoteca a otro banco, puede intentar igualar o mejorar la oferta que te hace el nuevo banco para convencerte de quedarte con ellos. Este proceso se llama «enervación».