¿Cómo elegir una hipoteca?

Vivir implica tomar decisiones continuamente. Sean acertadas o no, nos van llevando por un camino cuyo trayecto se dibuja con los trazos de nuestra propia responsabilidad. Por ello, las grandes decisiones deben ser tomadas con calma y reflexión. Comprar una casa es sin duda una de esas grandes decisiones, como también lo es la de elegir hipoteca.

Una vez dado el salto no hay vuelta atrás. El compromiso con el banco es a largo plazo y condicionará nuestra vida, tanto si hemos hecho una buena elección como si ha sido equivocada. Pero es una decisión que debemos tomar nosotros personalmente, sin que nadie nos reemplace en el proceso de elección. Más que nada porque somos quienes estarán atados a la deuda hipotecaria durante mucho tiempo.

Claves para elegir hipoteca con sentido común

Antes de hablar de las características más importantes a tener en cuenta de las hipotecas, conviene recordar algunos principios básicos de sentido común por los que guiarnos previamente a la toma de una decisión tan transcendental en nuestras vidas

No endeudarse sin necesidad

Ya que hemos decidido lanzarnos a comprar una casa, únicamente debemos solicitar el importe necesario para su adquisición. Hay que tratar de ajustarlo al mínimo posible. Cuanto menos dinero solicitemos, más corta será la amortización de la hipoteca.

Es fundamental ser consciente del capital ahorrado disponible antes de solicitar una hipoteca, así como los costes que conlleva su formalización (gastos de tasación, notaría, registro, impuestos), más los que establece el banco (comisión de apertura, amortización de capital, subrogación).

En total, debes tener ahorrado como mínimo el 30% del importe de la hipoteca. Es momento de comparar todas las ofertas utilizando los simuladores para calcular hipotecas.

No debemos perder nunca de vista el porcentaje máximo que necesitamos financiar. La mayoría de los bancos no conceden más del 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. Por ejemplo, si la casa cuesta 150.000 euros, lo habitual es que el banco no de más de 120.000 euros.

¿Te suena el término “House poor”? En los países anglosajones se describe así a aquellas personas que compran una vivienda y después se dan cuenta de que los costes apenas les dejan efectivo para pagar el resto de los gastos mensuales. Así que, si no quieres ser rehén de tu propia casa, evalúa tu situación económica antes de firmar el préstamo.

Tener capacidad para pagar las cuotas

Cada mes nos llegan facturas de lo más variado: luz, teléfono, internet, letra del coche, cuota del gimnasio, algún préstamo pequeño… La cuota mensual derivada de la hipoteca será sin duda elevada. Por tanto, hay que ser muy consciente de los ingresos y los gastos de cada mes.

A modo de estimación sobre hasta dónde deberíamos comprometernos, es recomendable no dedicar más de un tercio de los ingresos netos de cada mes al pago de la cuota hipotecaria.

Por ese motivo, los expertos recomiendan dedicar un tiempo a evaluar nuestra capacidad de pago, tanto presente como futura. En esta proyección hay que tener en cuenta la posibilidad de que desaparezca alguna fuente de ingresos, incluso calcular en cuánto quedaría la cuota mensual si el Euribor vuelve a alcanzar máximos históricos.

¿Te preocupa qué puede pasar si vienen mal dadas? Siempre puedes intentar negociar una hipoteca flexible, es decir, buscar un préstamo que ofrezca facilidad para pagar la cuota. Lo más habitual es la carencia de capital, que permite aplazar el pago de las cuotas durante varios meses. A lo largo de ese periodo, solo se pagan los intereses.  

No contratar productos que no se comprendan

Las ofertas para elegir hipoteca son numerosas. No son pocos los casos en los que resultan algo enrevesadas o que venden supuestos beneficios que el tiempo convierte en desventajas. Hay que desconfiar de aquello que no entendamos bien. Ya que firmamos un contrato a largo plazo, que seamos conscientes desde el principio de dónde nos hemos metido y de las obligaciones comprometidas. Mejor ir a lo sencillo.

Por ejemplo, elegir una hipoteca con plazo de carencia de amortización donde se pagan las cuotas periódicas por intereses, a la larga no suele resultar una buena opción. Quizá supongan un respiro económico en caso de insolvencia temporal, pero con el paso del tiempo seguramente no se ajustarán a nuestra futura capacidad de pago.

Equilibrio entre tipo de interés y plazo de devolución

En este caso habrá que mirar bien por todos lados y utilizar simuladores para calcular hipotecas. La cuota de amortización debe adecuarse correctamente a nuestras posibilidades económicas. Un plazo muy largo implica mayor pago de intereses. Un plazo muy corto genera una cuota demasiado alta. La clave es encontrar una combinación aceptable.

Elegir hipoteca según el tipo de interés

Toda operación financiera en la que nos prestan dinero lleva aparejado el abono de algún tipo de interés. Lógicamente, ahí está el negocio de los bancos. En el caso de las hipotecas, el tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto.

¿Cuál es mejor? Todo depende del momento. ¿El Euribor está por las nubes y se prevé que siga subiendo? A lo mejor no es el momento de optar por el tipo fijo.

Hipoteca de interés fijo

Esta opción ofrece un tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. Como no les afectan las subidas de tipos de interés, los clientes tienen la seguridad de que siempre pagarán la misma cuota mientras dure la hipoteca. Así puede planificarse financieramente mejor.

Pero… Siempre hay un pero, tampoco se pueden beneficiar de las bajadas. A esto hay que añadir que los tipos de interés fijo son más elevados que los variables.

Pese a que estos préstamos permiten mantenerse al margen de las fluctuaciones de los tipos de interés, siempre cabe la duda de si es una buena elección.

Recordemos que, con motivo de la pandemia, el plan de ayudas de la UE para facilitar la recuperación económica de los estados miembros dio lugar a que los tipos de interés bajasen hasta mínimos históricos. El Euribor, el índice de referencia de la gran mayoría de las hipotecas de España terminó 2020 en el -0,497. Un dato muy beneficioso para las hipotecas variables.

En cambio, tres años después, las cosas cambiaban drásticamente. El interés cerró el mes de mayo de 2023 en el 3,862%.

Es cierto que esto no durará siempre pero tampoco podemos saber con certeza que va a ocurrir mañana. Por tanto, hay que elegir entre la seguridad de una cuota siempre igual o el pago de una cuota, actualmente más baja, pero con un incierto futuro de posibles subidas.

Lo que sí es una realidad es el hecho de que en los últimos tiempos han ido aumentando el número de personas que se decantan por la hipoteca con un interés de tipo fijo.

Hipoteca de interés variable

Este préstamo se caracteriza porque el cliente contrata una hipoteca con un tipo de interés determinado. Después, se revisa periódicamente (normalmente, una vez al año), subiendo o bajando dependiendo del tipo de interés de ese momento.

Por regla general, se toma el Euribor como índice de referencia. Si ese sube, la cuota sube. Si este baja, la cuota baja.

¿Cómo se calcula este tipo de interés? Hay que sumar el índice de referencia (generalmente el Euribor a doce meses) con un diferencial, que se trata de un porcentaje fijado por cada banco de carácter invariable. Sin embargo, el Euribor va variando, por lo que, en función de su subida o bajada, el interés a pagar en la hipoteca variable será mayor o menor, lo que repercute obviamente en la cuota mensual.

La diferencia principal entre una hipoteca de interés fijo o de interés variable radica en los intereses a pagar tras el primer año. A veces tras los primeros seis meses, en función de lo que aparezca reflejado en el préstamo hipotecario. En esta fecha es cuando comienzan las revisiones de las hipotecas variables. Si el Euribor baja, el titular de la hipoteca variable se verá beneficiado, pero si sube tendrá que pagar más en cada cuota. En cambio, el titular de la hipoteca de tipo fijo no se ve afectado por las variaciones del Euribor. A día de hoy, las hipotecas variables son más rentables que las fijas. La cuestión es que seguramente cambiará a la larga.

Al contrario que en el tipo fijo, donde la TAE no varía, en este tipo de hipotecas de tipo variable, la TAE se calcula a partir de los últimos datos conocidos de los índices de referencia.

Hipotecas de interés mixto

Otra opción que debemos valorar. Consiste en una hipoteca de interés variable la cual incluye un primer tramo con interés fijo. El plazo de duración de este tipo de interés puede ser de tres, cinco o incluso más de diez años. Pasado este tiempo y hasta el final de la hipoteca, esta se regirá por Euribor + diferencial fijado.

Como la hipoteca fija y la variable, la mixta también tiene sus ventajas e inconvenientes. Los años de interés fijo no permiten beneficiarse de un Euribor bajo, mientras que cuando sea variable el interés puede sufrir las subidas de dicho índice. Sin embargo, si tenemos una buena capacidad de ahorro y somos capaces de amortizar la hipoteca con antelación, limitando así el tiempo en que se aplicaría el interés variable, este producto financiero puede resultarnos beneficioso.

Hipoteca Dual

Consiste en una innovadora línea de financiación hipotecaria creada por Bankinter. En ella, el cliente es quien configura la distribución de su propio préstamo. Personalización y flexibilidad máxima al permitirle Bankinter fijar el porcentaje de la hipoteca que destinará a interés fijo y a interés variable. Así, el porcentaje de capital que tiene modalidad fija irá amortizándose a un tipo de interés fijo durante la duración de la hipoteca.

En cuanto al variable, tras contar con un tipo de interés fijo durante los primeros doce meses (como todas las hipotecas de este tipo), en las anualidades posteriores se le aplicará un tipo de interés revisable referenciado al Euribor + el diferencial establecido por el banco.

El resultado es una sola cuota mensual en la que aparecen desglosados los importes de dicha cuota destinados al tramo fijo y al variable, así como los tipos de interés aplicables en cada caso.

Ventaja de las amortizaciones anticipadas

Respecto a las amortizaciones anticipadas de la Hipoteca Dual, el cliente puede amortizar el capital pendiente del tramo fijo o del variable, o de ambos a la vez, de manera proporcional a la deuda pendiente de cada tramo en ese momento.

Lo realmente innovador es que en función de la evolución de los tipos de interés, el cliente podrá optar por amortizar sólo aquel tramo que le resulte económicamente más beneficioso.

Y como en cualquier hipoteca, siempre tendrá la opción de reducir cuota o plazo. Incluso puede darse el caso de que uno de los tramos (fijo o variable) de la hipoteca venza antes que el otro.

¿Qué tipo de préstamo es mejor?

Optar por uno u otro tipo de hipoteca dependerá de tres factores: el perfil del solicitante y su solvencia, el contexto económico y el objetivo de la compra (fuente: El País.

El perfil del solicitante

Los estudios concluyen que las personas más conservadoras prefieren contratar hipotecas a tipo fijo. Además, este tipo de préstamo se recomienda a los compradores que prevean que sus gastos van a aumentar. Porque quieren formar una familia, por ejemplo.

El contexto económico

Las fluctuaciones del Euribor son otra cuestión a tener en cuenta. En épocas en las que se prevea una subida continuada, será mejor optar por una hipoteca a interés fijo. Hacer previsiones a largo plazo no es fácil, pero siempre es posible leer al respecto y estar atentos a los anuncios del Banco Central Europeo.

El objetivo de la compra

¿Quieres la vivienda para residencia habitual, para ir de vacaciones o como inversión? Si el objetivo es comprar una vivienda para vivir en ella, lo normal es firmar plazos de amortización muy largos. En esos casos, lo más seguro es contratar una hipoteca a tipo fijo y así no estar sujetos a las oscilaciones del mercado.

¿Qué es la TAE?

Si te fijas, en todas las hipotecas se habla de la TAE. Estas siglas hacen referencia a la Tasa Anual Efectiva o Equivalente. Dependiendo de si es más alto o más baja, pagarás más o menos intereses por tu préstamo hipotecario.

Además de los intereses, la TAE incluye los gastos y comisiones. Lo que no incluye son los gastos que los clientes pueden evitar, como los de los seguros.

Negociar los gastos y comisiones

Una de las primeras cuestiones a tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca es tener en cuenta las comisiones que cobra el banco y que van aparejadas al préstamo hipotecario.

Buscar y comparar las ofertas disponibles permite hacer una criba que deje al final con dos o tres posibles opciones. Junto a los gastos de formalización de la hipoteca hay otros costes fijados por el banco, como puede ser, por ejemplo, las comisiones de apertura, amortización anticipada, subrogación y novación.

La nueva ley hipotecaria introdujo cambios en estas comisiones. Mientras que unas se han eliminado, otras sufrieron una rebaja. A continuación, vamos a ver los tipos de comisiones más frecuentes y en qué consisten.

Comisión de apertura y estudio

Es la única comisión que debe pagar el cliente al formalizar la hipoteca. Solo se puede cobrar una única comisión que unifica los gastos de formalización, estudio y gestión.

El importe consiste en un porcentaje sobre el importe del préstamo. Cuando la cantidad a hipotecar es baja, la entidad puede cobrar un importe mínimo.

Comisión de amortización anticipada

Si decides pagar el préstamo antes de tiempo o bien ir haciendo pagos periódicos para ir reduciendo capital pendiente, debes saber que el banco te va a cobrar por ello.

¿Cuánto? El importe se aplica sobre el capital pendiente de pago y varía en función de las condiciones firmadas en su día y de si la hipoteca es a interés fijo o variable. No obstante, el banco debe respetar el máximo establecido por ley. El coste se sitúa entre el 0% y el 2% sobre el importe que te queda por devolver, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca.

• Hipotecas de tipo fijo: si contrataste la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019 y la amortización ocurre durante la primera década, el máximo a pagar será un 2% del capital reembolsado. Si se produce después de los diez años, la comisión máxima no superará el 1,5% del capital reembolsado.

• Hipotecas de tipo variable: durante los tres primeros años se aplica una comisión del 0,25% del capital reembolsado mientras que si tiene lugar durante los cinco primeros años la comisión será del 0,15%. Pasado este periodo de tiempo no se podrá cobrar ningún tipo de comisión por nuevas amortizaciones.

Pero como en el caso anterior, estos porcentajes se aplican para créditos hipotecarios firmados después del 16 de junio de 2019. Para hipotecas anteriores, las comisiones por cancelación anticipada son las siguientes:

1. Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: El 0,5% del capital pendiente de pago si la subrogación es antes de seis años y el 0,25% como máximo a partir del sexto año.
2. Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: El 0,5% sobre el importe pendiente.
3. Antes del 27 de abril del 2003: El 1% como máximo

• Subrogación: durante la duración de la hipoteca pueden producirse circunstancias que modifiquen la situación económica del cliente. Lo aconsejable entonces es modificar las condiciones de la hipoteca.

Tienes dos opciones:

1. La novación: implica renegociar con el banco.
2. La subrogación: permite cambiar la hipoteca a otra entidad. Es lo que se conoce como subrogación de acreedor. Además de acceder a condiciones financieras más ventajosas, es posible aprovechar para modificar los plazos de amortización, cambiar el tipo de interés (de fijo a variable, por ejemplo) o eliminar algunos productos vinculados que no se necesiten. Lo que no se puede cambiar es el importe del préstamo.

La nueva ley hipotecaria elimina las comisiones por subrogación o novación. El único caso en que se mantiene es la subrogación o novación de una hipoteca con tipo de interés variable a una de tipo fijo. La comisión máxima a pagar por tal cambio es del 0,15% si tiene lugar durante los tres primeros años. Del cuarto año en adelante no hay que pagar nunca comisión.

También corren del cargo del titular de la hipoteca los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros), así como la nota simple actualizada del inmueble y los aranceles notariales de la copia de la escritura del préstamo hipotecario.

Otros gastos

En este punto es importante aclarar que hoy en día es la entidad bancaria quien debe asumir los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad. También el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Desde el año 2019, el consumidor solo tendrá que pagar como gastos hipotecarios la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite.

Si una vez que se finalice de pagar el préstamo hipotecario se desea cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, hay que acudir de nuevo al notario y al registro y pagar los aranceles.

Limitar el número de años de la hipoteca

Como indicamos al principio del artículo, lo ideal es tratar de alcanzar un equilibrio entre interés y plazo de devolución. Un error frecuente es fijarse en la cuota mensual que habrá que pagar y no temer en cuenta lo que habrá que pagar en total ni la suma de intereses a pagar.

La siguiente afirmación puede que te parezca obvia, pero muchas personas la pasan por alto: una cuota más baja implicará un plazo de amortización mayor y, en consecuencia, pagarás más intereses. Al final, el préstamo saldrá mucho más caro.

Las entidades financieras son conscientes de ello, y por eso utilizan la estrategia de alargar los años de la hipoteca para que la cuota mensual sea menor. Como la cantidad mensual es más asumible, tendemos a pensar que esa hipoteca es más barata. Pero si echamos cuentas, veremos que es todo lo contrario.

Más concretamente: la diferencia entre pagar 700 euros al mes de hipoteca por una vivienda de 224.000 euros a pagar 750 euros se traduce en 18.600 euros más sólo en concepto de intereses totales (fuente: Preahorro).

Por eso, al elegir hipoteca, cuantos menos años tengamos que pagar cuotas menos intereses nos cobrará la entidad bancaria. La disminución del pago de intereses entre una hipoteca a 20 años y la misma puesta a 30 años es considerable. 

No obstante, lo ideal sería no endeudarse durante más de 10 o 15 años. La ventaja es que, además, para estos plazos no sólo dispondrás de hipotecas a tipo variable, sino que también encontrarás préstamos a tipo fijo. La ventaja de las hipotecas a tipo fijo radica en que permiten planificar mejor tus finanzas para el futuro.

Desde Preahorro ponen un ejemplo que explica este consejo de forma muy clara: «Para un préstamo de 224.000 euros a un tipo de interés del 2,5%, si contratas una hipoteca a 20 años, abonarás 60.880 euros en intereses con una cuota mensual de 1.187 euros. Si pagas en 10 años, los intereses se reducen a más de la mitad: 29.440 euros».

El problema es que no tengamos unos ingresos estables o elevados. En este caso es mejor poner la hipoteca a 25 o 30 pues la cuota a pagar será siempre más baja. Lo bueno es que si en el futuro mejoramos nuestra economía, podemos hacer amortizaciones anticipadas. Para que nos salgan rentables estas amortizaciones deberá estar fijado en la firma de la hipoteca que no están sujetas al pago de ninguna comisión.

Estudiar los productos vinculados a la hipoteca

A la hora de elegir una hipoteca, la entidad bancaria nos ofrecerá una serie de productos extra. Si bien no son obligatorios, su contratación permite que puedan producirse mejoras en el tipo de interés de la hipoteca.

• Domiciliación de nómina y recibos: es de los más clásicos y no supone ningún coste para el cliente.
• Seguro de vida: sirve para cubrir el riesgo de muerte o invalidez absoluta o permanente del titular de la hipoteca. De esta manera, si esta situación tiene lugar, el seguro cubre lo que queda por pagar del préstamo.
• Tarjetas: pueden ser tanto de crédito como de débito. Algunos bancos obligan a que se realice con ellas un gasto mínimo anual.
• Seguro del hogar: es el único seguro obligatorio cuando se firma la hipoteca. Sin embargo, no tiene por qué contratarse necesariamente con el banco que nos concede la hipoteca.
• Plan de pensiones: generalmente los bancos exigen que se produzca una aportación mínima de entre 600 a 2.000 euros, según la entidad.

Hay que tener en cuenta que si la contratación de estos productos bonifica el tipo de interés de la hipoteca, en caso de cancelación de los mismos el interés se verá afectado. En la siguiente revisión de la hipoteca el interés subirá en función de las vinculaciones canceladas. Lo habitual es que la cancelación de un producto vinculado pueda producirse al año de su contratación. 

Pero como ya hemos dicho, la mayoría no son obligatorios. Y aunque contratarlos suponga pagar un diferencial más bajo, puede ocurrir que su coste oculto sea superior a esa rebaja.

Haz las cuentas. Solicita las condiciones de cada uno de los productos y evalúes sus comisiones, costes y lo que aportan o dejan de aportar.

Compara, compara y compara

Cuanto antes te des cuenta de que el banco no es tu amigo, mejor. Aunque tu gestor te intente convencer de que no vas a encontrar un préstamo hipotecario con mejores condiciones, ten claro que siempre estará velando por los intereses de su empresa.

Así que lo recomendable para empezar a negociar las condiciones es solicitar varias ofertas por escrito.

En definitiva… ¿Es posible saber qué banco ofrece la hipoteca más barata? Consulta el comparador de la OCU  (Organización de Consumidores) para encontrar las mejores opciones.

Es tan sencillo como seleccionar el tipo de crédito, introducir la cantidad que vas a pedir e indicar el plazo de devolución.

En finanzas roams también tienen un completo comparador que te ayudará a elegir la mejor hipoteca. Varios datos a tener en cuenta:

• Todas las entidades destacadas financian como máximo el 80% del precio de la vivienda.
• El plazo máximo de amortización está situado en los 30 años, excepto en los casos de ING e Ibercaja, que no superan los 25 años.
• El TAE más bajo a tipo fijo es el ofertado por Evo Banco (3,53%), seguido por COINC (3,68%). Además, esta última no tiene productos vinculados.

Por su parte, los últimos datos de HelpMyCash, que hacen referencia a las mejores hipotecas de junio de 2023, indican que hay préstamos que permiten financiar la compra de la primera vivienda con un tipo fijo de menos del 3% o un interés variable de menos de Euríbor más 0,50%.

Las mejores hipotecas baratas fijas

Los expertos han determinado que la mejor hipoteca fija del 2023 es la de Openbank (es para ti si necesitas 150.000 euros o más y te interesan los productos asociados), seguida por la de BBVA (te interesa si quieres pagar una cuota asequible y no te importa domiciliar la nómina aquí) y por la de Cajamar (te interesa si buscas una hipoteca fija con cuotas bajas y estás dispuesto a cumplir los requisitos de bonificación).

Las mejores hipotecas baratas variables

Por su parte, y siempre según el análisis realizado por los investigadores de HelpMyCash, las mejores hipotecas variables son las de EVO Banco (su interés es de euríbor más 0,48% a partir del tercer año, es de los más bajos del mercado) y Kutxabank (desde euríbor más 0,49%).

Las mejores hipotecas baratas mixtas

Según los mismos analistas mencionadas anteriormente, el ranking de las hipotecas mixtas más baratas lo encabezan de nuevo los brókers de hipotecas, que son capaces de conseguir intereses más bajos, pero les siguen Openbank y EVO Banco.

La Hipoteca Open Mixta de Openbank tiene un interés del 2,58% los primeros 10 años y de euríbor más 0,55% los siguientes, a cambio de domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida del banco, usar una tarjeta de crédito, abrir un plan de pensiones o fondo de inversión y tener los suministros de luz y gas con Repsol.

La Hipoteca Inteligente Flexible de EVO Banco ofrece un interés del 3,20% los primeros 15 años, mientras que para los años siguientes es de euríbor más 0,75%. Para beneficiarte de estos tipos solo tendrás que domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida del banco.

Las hipotecas mejor valoradas de 2023

Si se tienen en cuenta la opinión conjunta de usuarios y analistas, el ranking de las hipotecas mejor valoradas de junio de 2023 en España lo lideran BBVA, Openbank e Hipotecas.com, seguidos por Pibank e ING.

Las hipotecas con menor vinculación

Finalmente, el top 3 de las mejores hipotecas sin tener que contratar productos bonificadores de la entidad -o muy pocos- para rebajar el interés es para Hipotecas.com, COINC y MyInvestor. Estos préstamos hipotecarios son una buena opción para los no residentes en España que quieren comprar una segunda vivienda en el país porque ofrecen buenas condiciones sin tener que vincularse en exceso y, en algunos casos, sin tan siquiera tener que abrir una cuenta con el banco.

¿Quieres compartir con nosotros cuáles son las entidades que te ofrecen las mejores condiciones ajustadas a tu perfil?

Preguntas frecuentes

También te puede interesar:

• Qué es una hipoteca flexible?
• ¿Alquilar o comprar una vivienda? ¿Qué es mejor?